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客付け力があるか

客付け力とは、空室対策として空室を埋める力、入居者をスムーズに集められる力のことです。賃貸経営では入居者がいなければ、その部屋の収入はありません。管理会社を選ぶ際は、マンションなどの入居者を増やして空室を減らす「空室対策ノウハウと提案力」の高さが重要となります。

客付け力があるかどうかを見極める方法として、その管理会社の他の物件での入居率を調べる、不動産ポータルサイトなどインターネットを活用した宣伝に力を入れているか、といった点をチェックするとよいでしょう。

管理委託費を比較する

管理委託費は、管理会社に物件の管理を依頼する際に支払う料金です。管理委託費は家賃収入の4～8％が相場となっており、複数の管理会社の相場を比較することをおすすめします。管理委託費が比較的高めの場合、家賃収入が圧迫される可能性もあるので注意が必要です。

業務範囲の確認

同じ管理会社といっても、業務内容の幅はそれぞれの会社で異なります。管理会社の業務は、入居者の管理、建物の管理、集金代行、クレーム対応、家賃滞納対応、物件の清掃・修理など多岐にわたります。これらのすべての業務に対応している会社もあれば、一部対応していない会社もあり、契約時に「どこまでが業務範囲なのか」をしっかり確認しておくことが大切です。

地域密着型と大手の比較

管理会社を選ぶ際、「とりあえず大手を選んでおこう」と考える方もいます。しかし、大手だからといって必ずしも安心、というわけではありません。特定の地域で不動産経営をする場合、その地域に精通した管理会社のほうが、入居率が高かったり、トラブル時の対応がスムーズだったりと、地域密着型の会社だからこその強さを発揮することがあります。

不動産経営を行うエリアやその地域の特性を踏まえて、よりベストな管理会社を選ぶことが重要です。

1．物件を探す

不動産オーナーになるためには、賃貸物件の所有が必要です。不動産ポータルサイト（物件検索サイト）や投資家向け不動産業者のホームページをチェックし、自身の予算の範囲で収益率の高そうな物件を探していきます。

2．物件の現地調査

高い収益が見込めそうな物件が見つかったら、購入の検討に入ります。すぐに購入の依頼をするのではなく、必ず一度物件のある現地に足を運んで、収益が出そうな物件かどうかをチェックしましょう。この際、後に空室対策に困らないようにする為にも、物件の中身だけでなく、立地、周辺環境の良し悪しもチェックし、入居率が高くなりそうかどうかを判断します。

3．物件の購入・契約

現地調査をした上で物件の購入を決めたら、売り主に「購入申込書（買付証明書）」を提出して購入の意思を伝えます。買い付けが成立したら、重要事項説明書と売買契約書に捺印をして契約完了です。なお、契約時には売り主に対して手付け金を支払う必要があります（手付け金の相場は物件価格の5～10％）。

融資を受けてローンを組む場合は、金融機関との「金銭消費賃借契約」の締結が必要です。この契約には、売買契約書の提示が必要になります。

4．決済・支払い

契約が完了したら、物件の購入代金を支払います。代金をすべて支払い終えたら、正式に不動産オーナーとなるのです。

5．管理会社を選ぶ

正式に不動産オーナーになったら、上述したように管理会社を選んで物件の管理を依頼します。管理会社は入居者の募集、建物の管理などをすべて引き受けてくれるので、不動産オーナーとしては非常にありがたい存在です。管理会社とは「管理委託契約」を締結して業務を依頼します。